Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen

Im zu verhandelnden Fall hatte der Vermieter die gesetzlich vorgeschriebene Frist von drei Monaten zur Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen nicht eingehalten. Der Bundesgerichtshof hatte die Entscheidung darüber zu treffen, ob eine Mieterhöhung nach einer Modernisierung gemäß § 559 BGB davon abhängig ist, dass der Vermieter dem Mieter die beabsichtigte Modernisierungsmaßnahme gemäß § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB spätestens drei Monate vor deren Beginn mitgeteilt hat.

Den beklagten Mieter war mit Schreiben vom 18. August 2004 von der Hausverwaltung die Modernisierungsmaßnahmen (Einbau eines Personenaufzuges) angekündigt worden, welche im September beginnen sollten. Weiterhin wurde eine voraussichtliche Mieterhöhung nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten in Höhe von 108,80 EUR monatlich angekündigt worden. Die beklagten Mieter teilten mit Schreiben vom 31. August 2004 durch ihren Mieterbund mit, dass sie die Modernisierungsmaßnahmen nur dulden, wenn keine Mieterhöhung erfolge. Der Einbau des Aufzuges wurde im September vorgenommen, wonach die Hausverwaltung mit Schreiben vom 22. Juli 2005 eine Mieterhöhung ab Oktober 2005 ankündigte.

Zwischen den beiden Parteien bestand der Streit ausschließlich darüber, ob eine Mieterhöhung nach den §§ 559 ff. BGB ausgeschlossen ist, wenn die Mitteilung des Vermieters über die beabsichtigte Modernisierungsmaßnahme dem Mieter entgegen § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB später als drei Monate vor Beginn der Maßnahme zugegangen ist und dieser ihr widersprochen hat.

Der Bundesgerichtshof gab dem Vermieter als Kläger insoweit Recht, als dass auch eine verspätete Mitteilung über eine Modernisierungsmaßnahme nicht das Recht des Vermieters ausschließt, die Miete gemäß § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB zu erhöhen. Werden vergleichsweise die Rechtsfolgen betrachtet, welche eintreten, wenn der Vermieter die vom Gesetzgeber vorgeschriebene Mitteilungspflicht über die zu erwartende Erhöhung der Miete völlig vernachlässigt, greift hier § 559b Abs. 2 Satz 2 Alt. 1 BGB. Dieser regelt für diesen Fall, dass sich der Beginn einer Mieterhöhung lediglich um einen Zeitraum von sechs Monaten verschiebt. Die Ankündigungspflicht des Vermieters von drei Monaten diene lediglich dazu, dass dem Mieter ein angemessener Zeitraum zur Verfügung steht, um sich auf die beabsichtigte Modernisierungsmaßnahme einzustellen und um zu prüfen, ob er diese dulden, die angekündigte Mieterhöhung hinnehmen oder sein Sonderkündigungsrecht nach § 554 Abs. 3 Satz 2 BGB in Anspruch nehmen will. Die vorgeschriebene Ankündigungsfrist verfolge nicht den Zweck, dem Vermieter bei einer verspäteten Mitteilung die Umlegung der Kosten einer von ihm durchgeführten Modernisierungsmaßnahme auf die Miete im Rahmen des § 559 BGB zu versagen.